Par Gabriel Gaspard
Publié le 20 décembre 2023, 00:00
Les dernières nouvelles mesures annoncées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) étaient censées favoriser la relance immobilière. Malheureusement, ce sont des ajustements techniques. Quelles seraient les nouvelles dispositions pour enrayer la chute des crédits immobiliers ?
Le 04 décembre 2023, le HCSF a décidé d’apporter deux ajustements marquants mais insuffisants : des crédits possibles sur 27 ans, les banques pourront exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais dans le calcul du taux d’endettement, etc. Nous proposons dans cette tribune trois nouvelles approches pour relancer la demande.
Repenser le prêt relais. Pour financer l’achat d’un nouveau bien immobilier, sans attendre la revente du premier, votre banque va vous proposer un prêt relais.
Regardons le fonctionnement des prêts relais.
Le prêt relais sec. Vous allez l’utiliser quand la valeur de votre bien actuel permet l’achat de votre nouveau bien. C’est une simple avance de trésorerie sur quelques mois. Quand votre bien est vendu vous remboursez le prêt. La durée du crédit est fixée à 12 mois, renouvelable une fois. Mais s’il n’y a pas acquéreur pendant les deux ans, la banque peut exiger le remboursement de ce prêt ou le transformer en prêt classique. Elle peut aussi refuser de le transformer en prêt classique. Vous devez baisser le prix pour vendre, c’est la raison pour laquelle la banque vous avance entre 50% et 80% du prix de mise en vente.
Le prêt relais adossé. La banque va vous proposer le prêt adossé si la vente de votre logement ne suffira pas à couvrir l’achat de votre nouveau bien. Les experts parlent d’un prêt à long terme, mais vous avez toujours deux ans pour vendre. Dans la conjoncture actuelle, la persistance de la situation inflationniste et des taux directeurs haut de la Banque centrale européenne, les acquéreurs sont rares et les deux ans passent vite.
Le taux du prêt relais est en plus supérieur aux prêts classiques.
Dans la majorité des cas, vous allez acheter en 2024 un bien plus grand, vous n’avez pas terminé de rembourser le prêt de votre premier logement et que le reste de votre apport personnel ne peut pas couvrir tout l’achat de votre futur bien. Alors trois crédits vont devoir se cumuler en même temps : l’ancien à un taux favorable, le crédit relais à un taux élevé et le crédit complémentaire à un taux moins favorable.
Pour réaliser cette opération les prêts complémentaires non accordés par les banques ne sont pas accessibles. Financer ce projet devient impossible.
Il faut créer début 2024 un « prêt relais engagement logement » PREL, avec un taux bonifié à 1% garantie par l’État avec exceptionnellement une durée maximale pour vendre de 3 ans au lieu de 2 ans.
Revoir les prêts pour les primo-accédants. Un primo-accédant, pour les banques, désigne toute personne n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.
Pour l’accession à la propriété, plusieurs solutions existent : prêt épargne logement à partir d’un plan épargne logement (PEL), prêt épargne logement à partir d’un compte épargne logement (CEL), prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+), prêt conventionné (PC), prêt d’accession sociale (PAS), prêts immobiliers complémentaires (Action logement, collectivités territoriales…). Mais l’accès aujourd’hui au logement autonome reste un chemin semé d’embuches. Le primo-accédant n’arrive plus à acheter un bien immobilier. La mensualité de crédit ne peut dépasser 35 % des revenus. Le montant de l’apport personnel exigé est en hausse de 40 %. Certaines banques exigent désormais une épargne résiduelle.
L’intervention de l’État est obligatoire, comme en 1928, pour les lois Sarraut et Loucheur. Il faut voter une loi qui prévoit des prêts au taux de l’inflation divisé par 2 (taux prévu d’inflation à 2,6% en 2024, ce qui donne un taux de prêt à 1,3%). Le montant maximal du prêt doit être égal à 70% du prix moyen du m2 médian (voir site des notaires) en respectant toutes les mesures du HCSF. Un appartement de 80 m2 en Saône-et-Loire (mâcon) c’est 71 120 euros de prêt maximal et en Hauts-de-Seine (Clamart) pour 60 m2 le prêt pourrai atteindre 245 000 euros.
Généraliser la transférabilité des prêts.
Mettre la Finance citoyenne au service de l'économie écosociale. 